Tout savoir sur les frais de dossier lors d'un prêt immobilier

Quand un futur propriétaire décide d'avoir recours à un crédit immobilier. Il doit absolument tenir compte des frais annexes à son projet d'achat. Les frais de dossier en font partie lors d'un prêt immobilier. Ils sont demandés à l'emprunteur par la banque et entrent en compte dans le calcul du TAEF. Ces frais de dossier représentent une somme qui couvre le travail d'analyse effectué par la banque à la réception des pièces justificatives du dossier.

Ce travail d'analyse correspond à l'étude du profil de l'emprunteur en fonction de critères précis, comme les revenus, la situation financière globale, les dettes, l'éventuel apport personnel. Il prend également en compte l'estimation de la capacité d'endettement au vu des données récoltées, et il tient compte de la préparation des documents contractuels pour l'emprunt immobilier.

Durant cette étude de dossier, l'objectif de la banque est de définir la solvabilité de l'emprunteur mais aussi le risque que sa situation financière peut représenter pour elle. Puis, à l'issue de cette étude du dossier de l'emprunteur, la banque aura tous les éléments à sa disposition pour proposer une solution de financement adaptée, avec des mensualités qui sont en adéquation avec le montant de ses revenus.

Calculer le montant des frais de dossier ?

Ces frais de dossier sont appliqués afin de rémunérer l'analyse du dossier de l'emprunteur : l'étude de la faisabilité, la mise en conformité des documents et enfin la rédaction des contrats. Pour la banque, ces frais ne sont pas des profits. Ils représentent surtout une participation aux coûts de gestion et de traitement.

Les frais de dossier ne sont pas obligatoires. Mais la plupart des banques ont tendance, dans les faits, à en appliquer. De son côté, le montant de ses frais dépend du taux sur le capital emprunté que l'établissement financier veut apposer. Le taux de frais de dossier se situe souvent entre 0,5 et 1,5% du montant emprunté. Cela donne un montant qui fluctue entre 500 euros et un maximum de 1 500 euros.

Pour certains prêts aidés, à l'image du prêt à taux zéro (PTZ), l'Etat oblige des banques que ces frais de dossier soient offerts aux emprunteurs. Pour d'autres prêts d'accession sociale, les frais de dossier plafonnent à 500 ou à 700 euros.

TAEG

Les frais de dossier sont inclus dans le calcul du taux annuel effectif global, plus connu sous le nom de TAEG. Ce calcul permet de comparer les offres de prêts entre elles. Le coût du crédit est représenté par ce taux qui permet de définir le montant à verser en plus de la somme à emprunter.

Le TAEG concerne les prêts immobiliers et les crédits à la consommation. Il se base sur les frais de dossier, les intérêts du prêt, les frais dus à un intermédiaire éventuel, comme par exemple un courtier, le coût de l'assurance et des garanties obligatoires, les frais liés à l'ouverture du compte, à sa tenue, et à l'opération de paiement, le coût de l'évaluation du bien dans le cadre d'un crédit immobilier.

Les modalités de versement doivent être spécifiées dans le contrat. Les frais de dossier peuvent être réglés à plusieurs moments, selon le choix de l'établissement bancaire. Généralement, les banques décident de prélever la somme lors de la mise en place du prêt immobilier. Dans ce cas, le prélèvement intervient après l'acceptation de l'offre de crédit et avant le déblocage des fonds. Toutefois, il est possible que les emprunteurs puissent régler ces frais de dossier lors de la signature de l'acte de vente. Autre cas possible et assez fréquent : le montant des frais est déduit de la somme débloquée. Par exemple, pour un emprunt de 220 000 euros, avec des frais de dossier à 900 euros, la somme que l'emprunteur aura sur son compte sera de 219 100 euros.

Et si le prêt n'est pas accordé ?

Si la banque rassemble toutes les pièces du dossier, mais que les conclusions de l'étude ne permettent pas d'accorder un prêt immobilier, les frais de dossier ne sont pas à régler.

En revanche, si le prêt est accordé, trois scénarios se dessinent. Soit le client ne renvoie pas l'offre de prêt signée dans les temps et, dans ce cas, il ne doit régler aucun frais. Soit il renvoie les documents dans les temps. La vente aboutit et il doit payer les frais de dossier. Soit, enfin, il signe l'offre mais la vente n'aboutit pas. Dans ce cas, la banque peut facturer les frais d'étude, à l'unique condition que cette clause a été mentionnée dans le contrat. Ce montant correspond au maximum à 0,75% du capital emprunté (maximum 150 euros).

Enfin, comme les frais de dossier sont fixés librement par les banques, il est possible de les négocier, de demander à sa banque de réduire le montant, voire, tout simplement, de les supprimer.